文旅地產(chǎn)項目四種商業(yè)模式

近年來國外很多具有成熟開發(fā)模式的休閑度假品牌進(jìn)入，國內(nèi)出現(xiàn)了很多可借鑒的文商旅地產(chǎn)標(biāo)桿案例?；谖?、商、旅之間內(nèi)在的必然聯(lián)系，主要有如下四種商業(yè)模式：??

?一、依托自然資源為核心的模式?

濱水類(江/海/湖泊)、溫泉類山地類

點評：以稀缺的自然資源作為主要賣點，注重自然生態(tài)資源的價值挖掘，打造親水、生態(tài)、親子等旅游度假、康養(yǎng)項目，以高星級酒店帶動，銷售型物業(yè)酒店化設(shè)計，精裝交付、酒店托管為主。

這種早期旅游地產(chǎn)開發(fā)開發(fā)的主流模式緣于對自然資源的非獨占性和全國范圍內(nèi)同質(zhì)化項目的增多，對客戶的黏性不足逐漸凸顯，項目的相對優(yōu)勢喪失。當(dāng)投資客越來越理性之后，整個市場幾乎所有項目遇到發(fā)展瓶頸，有價無市。應(yīng)以獨特的文化主題為核心發(fā)展、以產(chǎn)品提升文化景觀為核心的模式。

二、以產(chǎn)品提升文化景觀為核心的模式

主題公園類、高爾夫/游艇類

點評：作為引擎聚集人氣，為項目搭建價值平臺，通過銷售型物業(yè)回現(xiàn)促進(jìn)旅游項目的滾動開發(fā)，以旅游房地產(chǎn)為最終目標(biāo)。此類模式開發(fā)的項目因單一主題易被復(fù)制，若沒有多樣化的盈利模式，將會陷入競爭的紅海。??

在核心景觀打造中，應(yīng)綜合考慮各片區(qū)的功能、特點、位置等因素，通過一條主線把各區(qū)主題串聯(lián)到一起。??

三、以陳述文化主題為核心的模式

古鎮(zhèn)文化類、舊城/古街改造類

點評：以特色建筑為平臺，屬地文化為靈魂，基于特色文化的現(xiàn)代演繹，營造與現(xiàn)代城市差異化的情景，通過項目運營，實現(xiàn)區(qū)域土地增值，帶動周邊地塊的溢價提升。??

按照馬斯洛需求理論，當(dāng)人的物質(zhì)需求得到滿足后會開始對精神層面的需求追尋，文化是最容易與人產(chǎn)生情感共鳴的，若能以人性化需求為出發(fā)點，在業(yè)態(tài)、建筑和運營服務(wù)層面充分挖掘自身文化，通過具象具有歷史特色的建筑展現(xiàn)，利用現(xiàn)代科技手段，將項目演繹成為最具國際氣質(zhì)的標(biāo)志性商業(yè)奇觀。??

四、以嫁接產(chǎn)業(yè)主題為核心的模式

會議會展類、養(yǎng)老健康產(chǎn)業(yè)類、休閑農(nóng)業(yè)類

點評：以旅游為主導(dǎo)，根據(jù)地緣特色與可及資源，整合農(nóng)業(yè)、文化、運動、會議會展、醫(yī)療健康等相關(guān)產(chǎn)業(yè)，形成泛旅游產(chǎn)業(yè)鏈格局，復(fù)合引擎鑄造項目獨特吸引核，提升整個區(qū)域價值，實現(xiàn)項目運營或銷售的獲利。??

這一模式具有較強的可持續(xù)發(fā)展能力。由于旅游休閑產(chǎn)業(yè)的綜合性強、產(chǎn)業(yè)鏈長，具有強大關(guān)聯(lián)帶動效應(yīng)，它在與其他關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)融合的過程中，可實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)價值鏈重構(gòu)，融合后的產(chǎn)業(yè)群體形成新的經(jīng)濟(jì)增長點，如旅游休閑產(chǎn)業(yè)與醫(yī)療業(yè)融合形成養(yǎng)生/健康產(chǎn)業(yè)。??

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