推動房地產(chǎn)繁榮的人口紅利逐步消失，弱化剛性需求，青壯年夫妻繼承多套住房，這一部分人的購房率也將大幅減少，改善型產(chǎn)品也將失去購買力。獅創(chuàng)旅游景觀規(guī)劃認為中國樓市未來幾年或難以擺脫“大拐點”的命運，融旅游、休閑、度假、居住為一體的旅游地產(chǎn)因具有更好的自然景觀、建筑景觀、完善的配套和極高的投資價值而獲得一些投資者的青睞。那么，是什么原因?qū)е侣镁拥禺a(chǎn)的新革命呢？具體請參見下文說明：

　　緣由一：推動房地產(chǎn)繁榮的人口紅利逐步消失，弱化剛性需求

　　青壯年夫妻繼承多套住房，這一部分人的購房率也將大幅減少，改善型產(chǎn)品也將失去購買力。中國樓市未來幾年或難以擺脫“大拐點”的命運，融旅游、休閑、度假、居住為一體的旅游地產(chǎn)因具有更好的自然景觀、建筑景觀、完善的配套和極高的投資價值而獲得一些投資者的青睞。

　　最新的人口結(jié)構(gòu)研究顯示，90后人口總數(shù)比80后縮減了23%，00后又比90后縮減16%。25歲至49歲的購房主力人口將在今年達到峰值，并從2018年開始急速下降。

　　一方面是新增人口在減少，一方面是多地仍在加大商品房的供應。獅創(chuàng)旅游景觀規(guī)劃認為，上述兩大因素導致的需求失衡將成為樓市面臨的最大威脅。

　　緣由二：主力購房人群見頂

　　研究報告顯示，目前主力購房人群為25歲-49歲，1990年的出生人口已經(jīng)進入到主力購房人群中。但根據(jù)全國第六次人口普查數(shù)據(jù)，目前80后人口的總數(shù)是2.28億，90后是1.74億，90后人口總數(shù)比80后少23%?？傆幸惶欤袊辉儆心敲炊嗟哪贻p人；總有一天，中國不再需要那么多的房子。

　　統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2010年我國購房適齡人口約為5.47億人，2015年達到5.68億人口峰值，但從2018年開始加速下滑，到2020年、2025年分別下降到約為5.43億人、5億人。

　　以婚齡人口為例，第六次人口普查的數(shù)據(jù)顯示，我國20-39歲年齡的人數(shù)在2015年后出現(xiàn)明顯下行趨勢，預計全國新結(jié)婚夫婦對數(shù)將從2013年的1350萬對，逐年下滑至2020年的800萬對，年均增速為-7%。而結(jié)婚置業(yè)則是商品房剛性需求的主要構(gòu)成之一。

　　緣由三：十年后住房供應遠遠大于需求

　　如果十年后一對夫妻擁有6套房子，那么誰還會買房？

　　業(yè)內(nèi)人士分析，在中國人口老齡化加劇后，祖輩和父輩的房產(chǎn)將由第三代繼承。而在計劃生育制度下，大多數(shù)家庭構(gòu)成都為“421”結(jié)構(gòu)。即使按照祖輩父輩家庭都僅有一套房來計算，第三代年輕夫婦結(jié)婚時擁有的房產(chǎn)也將有6套，這使得市場上的住房供應遠遠大于需求。

　　10年后中國的房子會大量地剩余，商品房供過于求，想賣都賣不掉。

　　從海外經(jīng)驗來看，當人口結(jié)構(gòu)、城鎮(zhèn)化等影響房地產(chǎn)的長周期因素出現(xiàn)拐點后，房地產(chǎn)周期也將產(chǎn)生深刻變化。以日本樓市為例，后者的勞動年齡人口在1992年達到峰值，僅僅一年后房地產(chǎn)泡沫就開始破裂。

　　十年之后，1985年之前出生的人群都已進入40歲年齡段，這一部分人的購房率也將大幅減少，這則意味著，改善型產(chǎn)品也將失去購買力。

　　旅居地產(chǎn)迎來新機，旅居度假市場規(guī)模將達到7500億元/年

　　歐美工業(yè)化和城市化發(fā)展帶來的環(huán)境污染，促使眾多中產(chǎn)家庭逃離城市，每年定期選擇環(huán)境和氣候優(yōu)良的海濱、湖濱、山地和溫泉等具有醫(yī)療保健性質(zhì)的地區(qū)度假，以此消除疲勞、療養(yǎng)身心、增進家庭健康和親情。中國城市環(huán)境目前正面臨和19世紀歐美國家同樣處境，未來5-10年，在生態(tài)環(huán)境優(yōu)良、沒有污染的度假目的地度假和療養(yǎng)將成為小康家庭生活常態(tài)。同時，購置一套真正具備度假、養(yǎng)生和投資功能的旅居度假物業(yè)也將成為中國小康家庭的新標配。

　　隨著“帶薪休假”制度的落實，到2020年將有50%的城鎮(zhèn)中產(chǎn)家庭，即1.48億家庭每年可以至少度假旅游一次，以每個家庭度假一個月、平均每月的旅居住宿費用5000元計算，旅居度假消費市場規(guī)模將達到7500億元/年。

　　旅居度假消費必然引發(fā)旅居物業(yè)投資高潮，到2020年，保守計算有20%的城市中產(chǎn)家庭(5940萬戶) 具備購置旅游地產(chǎn)物業(yè)的能力，以每戶50萬資產(chǎn)計算，規(guī)模將達到近30萬億元。以上部分觀點來源于專家點評。

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